事例紹介

トップページ事例紹介

当社の事例の一部をご紹介いたします。

債務整理を行い任意売却したケース

東京都K区のO様は、所有しているマンションを売却したいが住宅ローンを返済することができない、不足分の用意もできないと当社に相談がありました。
O様の住宅ローンの債権額は、住宅金融支援機構と銀行ローンで合計約2,800万円ならび消費者金融が約300万円あり、住宅ローン以外の借り入れが消費者金融3社で約200万円ありました。当社は、消費者金融の返済だけで月に10万円以上と聞き、仮に任意売却ができたとしてもその後の返済の負担が大きいので生活を立て直すために債務整理が必要であるとO様にご提案しました。
そこで当社は、O様と弁護士事務所へ行き債務状況を説明したところ、O様は消費者金融の借入期間が5年以上にわたっていること等から利息の過払いがあり、債務整理を行うことが有効であるということになりました。弁護士へ債務整理を依頼してから1週間後、弁護士からの連絡で消費者金融の債務がなくなり、また払い過ぎた利息は返金されると連絡がありました。それから1ヶ月経過した頃、O様は戻ってきた利息分から債務整理の費用を支払い、手元に200万円が残りました。
所有していたマンションは、売却活動を始めて3ヶ月程で購入者が決まりました。売却価格は2,300万円で1番抵当権者の住宅金融支援機構と3番抵当権者の消費者金融の債務が完済し、2番抵当権者の銀行の債務が一部残りましたが、毎月2万円の返済で合意してもらい、任意売却を終了しました。

他社で任意売却ができず当社で任意売却したケース

埼玉県S市のS様は当初、他の不動産会社にて任意売却を依頼していました。S様の住宅ローンの債権額は、住宅金融支援機構と銀行で約1,700万円と税金の滞納が約800万円ありました。S様が依頼した不動産会社は、税金の滞納による市役所の差押の解除交渉がうまくいかず、任意売却を断念した様子でした。その後、金融機関からの紹介により当社が任意売却のお手伝いをさせていただくことになりました。
早速、S様より任意売却の依頼を受け、債権者との交渉に入りました。S様の自宅の相場は、500万円前後でしたので、1番抵当権者の住宅金融支援機構以外の債権者は抹消代（ハンコ代）を配分するという状況でした。抹消代は2番抵当権者の銀行に15万円、市役所に5万円で交渉しました。2番抵当権者の銀行は15万円で応じてもらい、市役所は約800万円の税金の滞納がありましたが、何度も訪問し交渉を続け、最終的には10万円で応じてくれました。
その後は販売活動を始め、間もなく購入者も決まり、S様の売却はスムーズに終えることができました。
税金の滞納による差押は、抵当権より優先することがほとんど無いため、抹消代程の金額で交渉することになります。役所によっては全額納付でないと差押の解除に応じないところもありますので、任意売却ができない場合もあります。

債務者行方不明で任意売却したケース

埼玉県様T市のK様は、住宅ローンを借りているご主人が行方不明になってしまい、住宅ローンの返済が困難で自宅を売却したいと当社に相談がありました。自宅の名義は、ご主人とK様で住宅ローンの債務者はご主人、連帯保証人がK様でした。
まずは自宅の売却のため、家庭裁判所へ不在者財産管理人選任の申し立ての手続きを行いました。不在者財産管理人はK様の娘さんを候補者として申請し、およそ3ヶ月後に家庭裁判所からK様の娘さんが選任されました。
その後、当社は販売活動を行い、約1ヶ月で購入希望者が決まり、売買契約を締結しました。売買契約締結後、再び家庭裁判所で不在者財産管理人の権限外行為の申し立て手続きを行い、売却の許可を取りました。その後は順調にK様の引越し、自宅の引き渡し手続きを行いました。
K様の場合は、住宅ローンの債権額が住宅金融支援機構と銀行で合計約2,500万円ありましたが、自宅は3,000万円で売却したので、持分に応じた残る現金を不在者財産管理人であるK様の娘さんが管理することになります。住宅ローンの借入先である住宅金融支援機構と銀行は滞納している状態でしたが、売却が終了するまで競売にかけず待ってもらえました。不在者財産管理人の手続きに少し時間を要しますが、競売を選択してしまうと残債に遅延損害金が発生するほか、競売費用もかかる上に相場より安く落札されてしまう可能性もあるので、K様にとって良い選択であったと思います。

相続放棄と生活保護申請を行い任意売却したケース

東京都在住のO様は、夫婦共有名義のマンションに住んでいましたが、一昨年前にご主人を病気で亡くし、住宅ローンが返済できず任意売却をすることになりました。
O様の住宅ローンの債権額は、住宅金融支援機構が約2,500万円と銀行ローンがありましたが、銀行ローンは団体信用生命保険により残債はありませんでした。
任意売却を進めるにあたり、O様にはお子様が1人いましたので、お子様の相続放棄手続きを行い、その後、O様のご主人の母、続いて兄弟の相続放棄手続きを行いました。最終的には連帯債務者でもあるO様が単独で相続することとなりました。
次にO様の引越し先を探さなくてはなりませんが、O様は病気を患い仕事をしておりませんでしたので、生活保護の申請を行いました。生活保護の申請は受理され、引越し先は生活保護の基準内の賃貸物件を探しました。同時にマンションの販売活動を行い、2,060万円で購入希望者が決まりました。
O様は引越しをして、住宅金融支援機構の残債は分割弁済を希望し、任意売却を終了しました。

一部の債権者の承諾が得られなかったが任意売却したケース

埼玉県K市在住のK様は、勤めていた会社を退職したが再就職の目途がたたず、住宅ローンの返済が困難なため、任意売却をして少しでも多く返済したいと当社に相談がありました。

K様の物件の査定価格は1,200万円になりました。債権額は住宅金融公庫（現：住宅支援機構）が約1,400万円と銀行ローンが約1,000万円、以前勤めていた勤務先S社が約850万円ありました。

早速、売却にあたりＳ社に対して抵当権の解除の申し入れをしたところ、こちらの提示した金額では解除に応じられない、競売でも構わないとの回答でした。

そこで住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）へ2番債権者の銀行が承諾してもらえものの3番Ｓ社が配当がないにもかかわらずハンコ代では応じないとの経緯を説明して滌除（現：抵当権消滅請求）にて任意売却を進められないかと提案をしたところ応じてもらえました。この手続続きにより抵当権を解除して、K様の引っ越し費用も捻出でき無事に任意売却することができました。

生活保護の申請も行い、任意売却に成功したケース

埼玉県S市にマンションを所有されていたI様は、東京で自営業を営んでいました。
しかし、週２階の人工透析を受けなければならない状況となり、健康上の理由からやむを得ず自営業を廃業。その後はアルバイトをされていましたが、思うように働くことができず、住宅ローンの支払いも１年間滞納してしまいました。

当時の手持ち資金は約２０万円。生活も厳しい状況となり、I様は市役所へ生活保護の相談に行きました。
ところが、マンションという持ち家があることから、その時点では生活保護の申請を受け付けてもらうことができませんでした。

そこでI様と相談し、マンションをできるだけ早く任意売却し、売却後の生活を立て直すことを目標として、任意売却をを進めることになりました。債務総額は約２，４００万円、I様のマンションを査定したところ、売却価格は８００万円となりました。一方で、住宅ローンなどの債務は住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）・銀行ローン合わせて約１，８００万円、市役所・都税事務所が約６００万円、合計約２，４００万円にのぼっていました。マンションの売却だけでは、すべての債務を返済することはできない状況でした。
そこで、債権者に対して売却価格と債務状況を説明し、任意売却による配分案を提示して協議を行いました。特に問題となったのが、市役所と都税事務所による差し押さえでした。

当初、市役所と都税事務所からは、滞納税等については「一部納付だけでは差押えを解除することはできない」との回答でした。しかし、このままではマンションを売却することができず、I様の生活再建も進みません。

そこでI様と私共で市役所・都税事務所へ何度も足を運び、現在の生活状況・住宅ローンの滞納状況・手持ち資金が約２０万円しかないこと・週2回の人工透析が必要な健康状態であること・思うように就労できない状況であること・マンションを売却して生活を立て直す必要があることなどを具体的に説明し、粘り強く差押え解除の交渉をしました。その結果、最終的には滞納金の一部を納付することを条件として、差押えを解除してもらう承諾をもらいました。
差押え解除の目途がたった後、販売活動（スーモ等ネット掲載、近隣にポスティング、レインズ登録、新聞折込）を進めた結果、1か月以内で決済可能な買主をみつけることができました。

I様はマンションを売却した後、生活保護の申請を行うことができ、引っ越しも無事に完了。
ご相談から約1か月半という短期間で、マンションの任意売却を成立させることができました。

I様にとっては、住宅ローンの滞納問題だけでなく、健康上の問題や生活費の不足、税金の滞納、差押え、生活保護の申請など、複数の問題を同時に解決する必要があるケースでした。