事例紹介

埼玉県S市のS様は当初、他の不動産会社にて任意売却を依頼していました。S様の住宅ローンの債権額は、住宅金融支援機構と銀行で約1,700万円と税金の滞納が約800万円ありました。S様が依頼した不動産会社は、税金の滞納による市役所の差押の解除交渉がうまくいかず、任意売却を断念した様子でした。その後、金融機関からの紹介により当社が任意売却のお手伝いをさせていただくことになりました。
早速、S様より任意売却の依頼を受け、債権者との交渉に入りました。S様の自宅の相場は、500万円前後でしたので、1番抵当権者の住宅金融支援機構以外の債権者は抹消代（ハンコ代）を配分するという状況でした。抹消代は2番抵当権者の銀行に15万円、市役所に5万円で交渉しました。2番抵当権者の銀行は15万円で応じてもらい、市役所は約800万円の税金の滞納がありましたが、何度も訪問し交渉を続け、最終的には10万円で応じてくれました。
その後は販売活動を始め、間もなく購入者も決まり、S様の売却はスムーズに終えることができました。
税金の滞納による差押は、抵当権より優先することがほとんど無いため、抹消代程の金額で交渉することになります。役所によっては全額納付でないと差押の解除に応じないところもありますので、任意売却ができない場合もあります。

埼玉県様T市のK様は、住宅ローンを借りているご主人が行方不明になってしまい、住宅ローンの返済が困難で自宅を売却したいと当社に相談がありました。自宅の名義は、ご主人とK様で住宅ローンの債務者はご主人、連帯保証人がK様でした。
まずは自宅の売却のため、家庭裁判所へ不在者財産管理人選任の申し立ての手続きを行いました。不在者財産管理人はK様の娘さんを候補者として申請し、およそ3ヶ月後に家庭裁判所からK様の娘さんが選任されました。
その後、当社は販売活動を行い、約1ヶ月で購入希望者が決まり、売買契約を締結しました。売買契約締結後、再び家庭裁判所で不在者財産管理人の権限外行為の申し立て手続きを行い、売却の許可を取りました。その後は順調にK様の引越し、自宅の引き渡し手続きを行いました。
K様の場合は、住宅ローンの債権額が住宅金融支援機構と銀行で合計約2,500万円ありましたが、自宅は3,000万円で売却したので、持分に応じた残る現金を不在者財産管理人であるK様の娘さんが管理することになります。住宅ローンの借入先である住宅金融支援機構と銀行は滞納している状態でしたが、売却が終了するまで競売にかけず待ってもらえました。不在者財産管理人の手続きに少し時間を要しますが、競売を選択してしまうと残債に遅延損害金が発生するほか、競売費用もかかる上に相場より安く落札されてしまう可能性もあるので、K様にとって良い選択であったと思います。

東京都在住のO様は、夫婦共有名義のマンションに住んでいましたが、一昨年前にご主人を病気で亡くし、住宅ローンが返済できず任意売却をすることになりました。
O様の住宅ローンの債権額は、住宅金融支援機構が約2,500万円と銀行ローンがありましたが、銀行ローンは団体信用生命保険により残債はありませんでした。
任意売却を進めるにあたり、O様にはお子様が1人いましたので、お子様の相続放棄手続きを行い、その後、O様のご主人の母、続いて兄弟の相続放棄手続きを行いました。最終的には連帯債務者でもあるO様が単独で相続することとなりました。
次にO様の引越し先を探さなくてはなりませんが、O様は病気を患い仕事をしておりませんでしたので、生活保護の申請を行いました。生活保護の申請は受理され、引越し先は生活保護の基準内の賃貸物件を探しました。同時にマンションの販売活動を行い、2,060万円で購入希望者が決まりました。
O様は引越しをして、住宅金融支援機構の残債は分割弁済を希望し、任意売却を終了しました。